From pop culture to weird history, your votes rank the lists
- 259,252 VOTERS
- 1.4 BILLION VOTES
- 442,90 RANKINGS
From pop culture to weird history, your votes rank the lists
Pasar properti Indonesia sedang melahirkan babak baru yang dinamis dan penuh peluang bagi investor, meski pemulihan daya beli belum merata. Sentimen positif mulai menguat sejalan dengan pergeseran preferensi pembeli menuju properti kelas atas. Cetro Trading Insight menilai momentum ini sebagai pintu masuk bagi arah kebijakan dan strategi investasi jangka menengah.
RHB Sekuritas mempertahankan rekomendasi overweight pada sektor properti dan menilai normalisasi penjualan telah terantisipasi sejak awal, seiring pemulihan daya beli segmen menengah yang berjalan lebih lambat dari perkiraan. Analis menegaskan bahwa pergeseran permintaan ke poros premium memberi peluang margin meski volume penjualan belum kembali ke level pra-pandemi. Dalam skenario ini, manajemen risiko menjadi kunci bagi emiten untuk menjaga stabilitas laba.
Sepanjang 2025, empat emiten besar dalam cakupan riset—BSDE, PWON, SMRA, dan CTRA—mencatat presales gabungan Rp26,3 triliun, turun 1,2 persen secara tahunan. Angka ini sejalan dengan ekspektasi awal dan menunjukkan pola normalisasi pasar. Insentif pajak memberi bantalan sekitar 36 persen terhadap total prapenjualan, meskipun dampaknya terhadap pertumbuhan belum signifikan.
Selain itu, bauran penjualan bergeser ke segmen high-end, di mana unit dengan harga di atas Rp5 miliar menyumbang sekitar 50 persen dari total prapenjualan pada BSDE, naik dari 40 persen pada 2024. Pola serupa juga terlihat pada SMRA, CTRA, dan PWON yang mencatat peningkatan kontribusi dari segmen atas. Dengan eksposur yang lebih besar pada segmen premium, rata-rata harga jual (blended ASP) diperkirakan naik sedikitnya 10 persen, sehingga berpotensi memperbaiki margin laba.
Bauran penjualan bergeser ke segmen high-end di empat emiten utama, dengan BSDE mencatat unit harga di atas Rp5 miliar menyumbang sekitar 50 persen dari total prapenjualan, dibandingkan 40 persen di 2024. Respons serupa juga terlihat pada PWON, SMRA, dan CTRA, yang meningkatkan porsi penjualan segmen atas sepanjang tahun lalu. Perubahan ini menandai adaptasi strategi perusahaan terhadap permintaan yang lebih tersegmentasi dan menandai peluang margin yang lebih lebar.
RHB menilai permintaan dari kelompok berpendapatan tinggi relatif lebih tangguh ketika pemulihan ekonomi berlangsung lebih cepat, sementara segmen menengah ke bawah masih memberikan kontribusi sekitar 60 persen dari total permintaan domestik. Dalam konteks itu, emiten dengan eksposur ke segmen premium cenderung lebih resilien terhadap volatilitas permintaan properti. Kebijakan fiskal juga berperan sebagai bantalan meskipun belum sepenuhnya mengubah tren permintaan menjadi kuat.
Dengan peningkatan kontribusi segmen atas, rata-rata harga jual (blended ASP) diperkirakan naik minimal 10 persen, sehingga margin laba berpotensi membaik. RHB menilai kombinasi harga jual yang lebih tinggi dan produk properti berkualitas dapat mendorong kinerja keuangan meski volume penjualan belum pulih sepenuhnya. Manajemen risiko tetap diperlukan karena dinamika permintaan dapat berubah seiring dengan perubahan regulasi dan pelaksanaan proyek.
RHB cenderung lebih menyukai emiten dengan eksposur besar ke segmen high-end seperti BSDE serta pendapatan berulang signifikan seperti PWON, yang dinilai lebih tahan terhadap volatilitas permintaan properti. Pilihan ini sejalan dengan fokus pada aset dengan offset pendapatan berulang dan kualitas produk yang dapat menjaga arus kas. Cetro Trading Insight menekankan bahwa profil risiko-return yang lebih seimbang menjadi kunci dalam menghadapi dinamika pasar.
Risiko utama tetap berasal dari potensi perlambatan permintaan, keterlambatan penyelesaian proyek, serta perubahan regulasi yang dapat menekan pasar properti. Investor perlu memantau jadwal proyek dan kebijakan pajak serta fasilitas insentif yang ada, karena perubahan kebijakan bisa mengubah prospek laba. Meski demikian, struktur permintaan domestik yang masih proporsional dan dukungan kebijakan membantu menjaga dasar nilai properti.
Kedepannya, rekomendasi segmen properti cenderung berfokus pada saham dengan kombinasi eksposur ke segmen atas dan pendapatan berulang, sambil memperhatikan normalisasi prapenjualan yang diperkirakan berlanjut hingga 2026. Investor disarankan untuk menilai portofolio emiten secara holistik, bukan hanya volume penjualan, karena kualitas produk dan aliran kas sangat penting. Disclaimer: Keputusan pembelian/penjualan saham sepenuhnya ada di tangan investor.
