Penjualan Properti Residensial Primer Q4-2025 Melaju: Dorongan Rumah Kecil dan Menengah serta Pembiayaan KPR Menjadi Pendorong Utama

Pasar properti residensial primer di Indonesia menunjukkan momentum positif yang mengejutkan pada triwulan keempat 2025, menurut Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia. Penjualan tumbuh sebesar 7,83% secara tahunan, membalikkan kontraksi 1,29% pada triwulan sebelumnya. Data ini menjadi sinyal awal bagi pemangku kepentingan industri konstruksi, perbankan, dan investor untuk menilai arah pasar yang akan datang. Cetro Trading Insight menilai angka ini sebagai indikasi bahwa daya beli rumah sedang pulih, meski tetap dihadapkan pada biaya konstruksi yang lebih tinggi.

Pertumbuhan didorong terutama oleh rumah tipe kecil, yang mencatat lonjakan 17,32% secara YoY, melebihi periode sebelumnya sebesar 11,60%. Sementara itu, rumah tipe menengah juga menunjukkan perbaikan dengan kenaikan 4,84% YoY, meski sebelumnya mengalami kontraksi 12,27%. Ini menandai pergeseran preferensi pembeli menuju opsi yang lebih terjangkau di tengah dinamika biaya hidup dan suku bunga KPR.

Di sisi lain, rumah tipe besar masih mengalami kontraksi YoY sebesar 10,95%, meskipun penurunan ini tidak separah triwulan sebelumnya yang sebesar 23,00%. Secara triwulan, tingkat penjualan rumah secara keseluruhan membaik 2,01% setelah terkontraksi 5,21% pada kuartal sebelumnya. Angka ini menunjukkan bahwa perlahan pasar mencoba menemukan keseimbangan antara permintaan rumah kelas atas dan potensi pembiayaan yang lebih luas.

Analisa segmen rumah menunjukkan variasi yang saat ini membentuk arah pasar: tipe kecil tumbuh kuat, tipe menengah membaik, sementara tipe besar masih tertahan. Perbaikan ini mencerminkan adanya kombinasi permintaan rumah yang lebih terjangkau dan respons pembiayaan yang tetap pro-bank. Nilai yang superior pada tipe kecil menjadi indikator bahwa pasar sedang menyesuaikan diri dengan biaya pembangunan yang lebih tinggi serta keterjangkauan bagi pelaku pembeli pertama.

Sumber pembiayaan utama bagi pengembang masih berasal dari dana internal perusahaan sebesar 80,14%, diikuti pinjaman perbankan 14,15%, dan pembayaran dari konsumen 5,71%. Dari sisi pembeli primer, sebagian besar pembelian dilakukan melalui KPR dengan pangsa 70,88%, sedangkan tunai bertahap dan tunai masing-masing menyumbang 19,18% dan 9,94%. Struktur pembiayaan ini menunjukkan ketahanan likuiditas pengembang sekaligus ketergantungan pada pasar kredit, yang tetap menjadi pilar utama bagi ekspansi properti residensial.

Secara nilai, total KPR YoY tumbuh 7,05% meski melambat dibandingkan kuartal sebelumnya (7,39%). Secara triwulan, nilai KPR meningkat 1,72%, melampaui pertumbuhan 1,30% pada triwulan III-2025. Gangguan pada biaya bahan bangunan dan kebijakan kredit dapat mempengaruhi dinamika ini ke depan, namun data Q4-2025 menunjukkan bahwa permintaan pembiayaan masih relatif solid.

Implikasi bagi Investor dan Rekomendasi Kebijakan

Bagi investor dan pelaku industri properti, tren peningkatan penjualan rumah primer pada Q4-2025 menandakan peluang di segmen rumah kecil dan menengah yang lebih mudah diakses. Namun, dinamika pembiayaan dan biaya produksi tetap menjadi risiko utama yang perlu dimonitor secara berkala. Keseimbangan antara harga tanah, biaya bahan bangunan, serta suku bunga KPR akan menentukan laju pertumbuhan di kuartal- kuartal mendatang.

Para pelaku usaha sebaiknya memprioritaskan pengelolaan biaya konstruksi dan efisiensi operasional, sekaligus memperkuat portofolio produk dengan opsi- opsi yang lebih terjangkau untuk menarik pembeli pertama. Bagi pembuat kebijakan, fokus perlu diberikan pada penyederhanaan perizinan, penyelarasan kebijakan pajak, dan upaya menjaga biaya bahan bangunan tetap terkendali agar momentum pemulihan tidak melemah.

Secara keseluruhan, laporan BI menegaskan bahwa pasar properti residensial primer siap berlabuh pada jalur pemulihan, dengan sinyal bantuan dari pembiayaan KPR yang masih kuat meski tantangan struktural tetap ada. Bagi para investor, peluang jangka menengah dapat ditemukan pada segmen kecil dan menengah, asalkan manajemen risiko terkait biaya input dan volatilitas suku bunga dilakukan secara hati-hati.